Gestão de manutenção predial: maximizando eficiência e prevenindo adversidades com foco em manutenção preventiva

A manutenção preventiva envolve avaliação das instalações e conserto de problemas que vão desde defeitos na estrutura a deterioração de equipamentos. Os processos possibilitam identificar falhas e corrigi-las antes que ocorram transtornos maiores. Essa análise auxilia na redução de adversidades, estas identificadas na realização da manutenção.

A gestão de manutenção garante o funcionamento de instalações, operações e estruturas das empresas de diversos segmentos. A solução oferece revisões, inspeções, fiscalizações e substituições de peças, conforme indicação do fabricante. Desse modo, os equipamentos e a estrutura apresentam um melhor funcionamento por um longo tempo.

Continue a leitura e entenda os benefícios da manutenção predial e os prejuízos de não realizá-la corretamente.

Como a manutenção predial ajuda em minha organização?

Empresas que não implementam soluções preventivas passam por interrupções de seus processos, gerando perdas financeiras e redução da produtividade entre a equipe.

Essas contrariedades são comuns em construções, e mesmo prédios recém-construídos precisam realizar manutenção predial periódica para evitar obstáculos. Para evitar grandes problemas, é preciso seguir algumas normas técnicas criadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Normas técnicas sobre manutenção predial

Existem normas técnicas que estabelecem a responsabilidade da manutenção predial e das obrigações legais na realização do serviço:

O cuidado está previsto na Norma Brasileira (NBR) 16747, que aponta como a inspeção precisa ser realizada por profissionais registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

A NBR 5374 determina os métodos de orientação na gestão, com foco na preservação das características originais do prédio e na prevenção do desempenho criado pelo desgaste dos sistemas.

Já a NBR 14037 cuida do manual de uso, operações e manutenção do edifício, que precisa ser entregue ao dono do imóvel por meio da construtora ou incorporadora.

Enquanto isso, a NBR 5674 define a organização do sistema de manutenção predial e indica as obrigatoriedades para o planejamento da atividade e o controle do processo de manutenção.

A NBR 15575 especifica as condições de vida útil das construções e define as responsabilidades dos usuários, profissionais, construtores, incorporadores e fornecedores de produtos.

Geralmente, a correção de problemas exige reformas referentes à manutenção predial. Com isso, a NBR 16280 estabelece os critérios para o gerenciamento de reformas nas estruturas.

Cada local pode contar com exigências diferentes, por isso, é importante informar-se sobre o que está previsto em seu município antes de realizar um planejamento.

Os tipos de manutenção predial

Com uma avaliação da instalação, é possível entender qual estratégia implementar. Desse modo, é desenvolvido um plano que pode contar com regulamentações preventivas, preditivas e corretivas.

Esse plano aponta as estruturas mais críticas e a periodicidade das intervenções, além das tarefas que serão realizadas. Ainda conta com as descrições das ações necessárias para manter o funcionamento dos processos. Todo esse planejamento define as prioridades, prevê ações, planeja custos e logísticas, assim como os materiais que precisam ser comprados. Entenda as diferenças e saiba qual é o indicado para o seu negócio:

Manutenção predial preventiva

O serviço envolve processos que analisam equipamentos e instalações, visando identificar falhas e redução de desempenho antes que comecem a acontecer.

O gerenciamento supervisiona o funcionamento de todos os serviços eficientemente e certifica a disponibilidade dos ativos. Um gestor precisa coordenar a equipe, gerenciar os recursos utilizados nos processos, controlar o estoque, monitorar os indicadores de manutenção, elaborar relatórios e controlar as despesas envolvidas.

A Engeteles, escola de Gestão da Manutenção, realizou uma pesquisa que mostrou que apenas 38% das empresas verificam os resultados de manutenção, e apenas 45% alcançam os objetivos.

Manutenção predial preditiva

Aqui o foco também é em prever as falhas, porém o serviço é realizado apenas quando os componentes estão prestes a dar problemas.

É realizado um estudo para entender o momento exato para agir e evitar o defeito. Essa solução é empregada quando a organização quer diminuir as manutenções para minimizar gastos.

Manutenção predial corretiva

Nesse serviço, as manutenções efetuam reparos na instalação, acontecendo planejadamente para substituir o que está desgastado.

Quando a empresa não realiza manutenção, a solução corretiva acontece emergencialmente. Isso pode gerar paralisação e aumento de gastos financeiros.

Adversidades ao não contar com manutenção predial

São diversos os problemas que afetam as operações em uma empresa que não conta com esse planejamento. Com as falhas, os processos são paralisados, gerando os seguintes problemas:

Adiamento de prazos: com a interrupção das atividades, as empresas não conseguem cumprir prazos previstos.
Aumento nos custos: uma operação prejudicada leva um tempo para ter o seu problema corrigido, gerando gastos emergenciais e aumentando os custos.
Aumento nos acidentes: sem uma gestão de manutenção, os profissionais trabalham em instalação inadequada ou utilizam máquinas defeituosas.
Insatisfação de clientes: o atraso na produção causa insatisfação de consumidores, impactando negativamente na imagem da empresa.
Queda nos lucros: com a menor capacidade operacional e a insatisfação de clientes, as vendas e os lucros diminuem.
Perda de contratos: A demora em retomar as operações pode ocasionar em perda de contratos, devido à incapacidade de oferecer o serviço combinado.

Ao implementar a gestão de manutenção, as empresas evitam essas adversidades e contam com alguns benefícios.

Vantagens da gestão de manutenção predial

Especialistas elaboram um protocolo que precisa ser seguido ao realizar a manutenção, esse plano é criado conforme as necessidades de cada edifício e o segmento da empresa. Primeiramente, é necessário avaliar as condições do prédio e gerar um laudo das instalações. Confira as vantagens de contar com a gestão de manutenção predial:

Eficiência: com profissionais eficientes no gerenciamento, as operações da empresa não passam por interrupções devido a problemas.
Controle de custos: em uma gestão preventiva, o orçamento é pré-definido, diminuindo gastos.
Vida útil de equipamentos e instalações: a solução possibilita revisões, inspeções e reparos, aumentando a vida útil de equipamentos e instalações e reduzindo custos a longo prazo.
Agendamento das tarefas: com o planejamento, é possível agendar tarefas para momentos que não prejudiquem a operação.
Disponibilidade de ativos: quando a manutenção ocorre conforme planejado, os maquinários, instalações e estruturas funcionam sempre corretamente.
Falhas: a solução minimiza a ocorrência de falhas inesperadas que atrapalham os processos.
Conformidade: é essencial contar com um responsável que certifique que os processos estão conforme as regulamentações.

Os graus de gravidade

Apesar de hoje os materiais serem pensados para terem um tempo de vida útil mais alto, a manutenção predial ainda é muito importante. O diagnóstico precoce aponta qual é o grau de gravidade do ambiente, sendo as seguintes:

Crítica: causam danos graves ao prédio, meio ambiente e as pessoas que convivem no local. Por isso, necessita uma ação urgente.
Regular: o planejamento pode ser realizado com mais calma, por não ser emergencial. Porém, necessita atenção, é nesse momento que a estrutura apresenta deteriorações.
Mínima: pequenas falhas que não prejudicam o funcionamento, não gerando riscos urgentes.
Para deixar o processo eficiente, identifique tudo o que precisa de manutenção em sua empresa.

Faça um checklist do que precisa de manutenção

Crie uma planilha que liste tudo o que precisa passar por manutenção, isso evita que itens sejam esquecidos na realização do serviço e impedindo um conserto emergencial futuro.

E se eu ignorar a manutenção predial?

A falta dessa solução resulta em prejuízos e riscos para a segurança das pessoas. Diversos problemas são evitados com apenas uma inspeção, que quando não realizados, podem ocorrer grandes problemas. Várias adversidades acontecem devido à falta de manutenção, entre os principais riscos de ignorar a implementação desse serviço, é possível se deparar com:

Infiltração: essa ação compromete a estrutura e apresenta perigo para quem utiliza o ambiente, afetando a saúde devido a odores que influenciam o ar.
Rachaduras: essas fissuras ganham evidência, abalando a estrutura e afetando negativamente a imagem da empresa, o que demonstra irresponsabilidade com os colaboradores que frequentam o local.
Gastos com emergências: as despesas aumentam por conta de desgastes estruturais. Quando uma manutenção predial demora a acontecer, o investimento é ainda maior, por serem mais áreas afetadas a serem consertadas.
Curto-circuito: falhas estruturais afetam sistemas, como o elétrico. Com a sobrecarga, existe a possibilidade de curtos circuitos, que podem até iniciar incêndios.

Consequências devido à irresponsabilidade

Existem consequências legais quando a conservação do condomínio é negligenciada. Em caso de ausência da manutenção e de acidentes, o síndico pode ser retirado do cargo e sofrer responsabilização civil e criminal pelos prejuízos.

Por que contar com uma equipe terceirizada?

Ao contratar uma empresa de confiança, os profissionais são capacitados no assunto. Além dos custos fixos e planejados, o investimento nesse serviço faz com que a responsabilidade a respeito da manutenção seja da empresa contratada. Desse modo, é possível se concentrar em tarefas diárias, enquanto especialistas cuidam da estrutura do prédio.

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